PODKLADY PRE VYPRACOVANIE ZNALECKÉHO POSUDKU

Na tejto stránke nájdete stručné informácie týkajúce sa podkladov potrebných pre vypracovanie znaleckých posudkov a taktiež informácie o obhliadke nehnuteľností.

Podklady, ktoré znalec potrebuje na vypracovanie znaleckého posudku závisia od účelu, na ktorý bude posudok použitý. Štandardom sú podklady získané z portálu elektronických služieb katastra nehnuteľností (portál ESKN) - výpis z listu vlastníctva a kópia z katastrálnej mapy (v digitalizovanej podobe), ktoré sú použiteľné aj ako podklady pre znalecký posudok. Ako ďalšie podklady sa bežne používajú doklady o veku stavby (ide napr. o kolaudačné rozhodnutie, stavebné povolenie, potvrdenie správcu bytového domu a pod.). Niektoré špecifické účely, pre ktoré je znalecký posudok vypracovaný vyžadujú ďalšie druhy podkladov (napr. ohodnotenie vecného bremena). Podklady, ktoré od vás znalec vyžaduje sa môžu javiť pre zadávateľa posudku ako zbytočné (na zabezpečenie podkladov je potrebný čas a niekedy aj peniaze), avšak znalec má stanovený rozsah a formu podkladov a taktiež podklady slúžia na preskúmateľnosť znaleckého posudku. Znalec presne vie, ktoré podklady sa vyžadujú pre konkrétny znalecký posudok (ide o podklady, bez ktorých sa znalecký posudok nedá vypracovať). Pri absencii určitých podkladov nie je možné znalecký posudok vyhotoviť, keďže nie sú splnené zákonné požiadavky.

Podklady, ktoré potrebuje znalec od objednávateľa na vypracovanie znaleckého posudku sú závislé od viacerých faktorov, najmä od:
účelu, pre ktorý bude znalecký posudok vypracovaný (nepeňažný vklad do spoločnosti,..),
typu hodnotenej nehnuteľnosti (byt, rodinný dom, pozemok, výrobná hala,..),
zvolenej metódy výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľnosti (metódu ohodnotenia stanoví znalec),
stavu nehnuteľnosti (stavba po kolaudácii, rozostavaná stavba,..),
osobitných požiadaviek objednávateľa (napr. ohodnotenie rozostavanej stavby).

Pre vypracovanie znaleckého posudku je najvhodnejšie predložiť originály listín, ktoré sú vrátené zadávateľovi posudku po vypracovaní znaleckého posudku (znalec si vytvorí kópie originálov a originály vráti zadávateľovi). Ak sa použijú kópie, tieto musia byť vyhotovené v čo najlepšej kvalite, keďže znalec si z týchto kópií vytvorí ďalšie kópie (musí byť zabezpečená čitateľnosť textu, podpisy, odtlačky pečiatok a pod.). Za obsah predložených podkladov zodpovedá objednávateľ, ktorý podklady predložil. Pre presnú špecifikáciu podkladov potrebných pre vypracovanie znaleckého posudku je najvhodnejšie priamo telefonicky kontaktovať znalca.

Medzi podklady, ktoré si znalec zabezpečí svojpomocne, patria informácie získané na obhliadke nehnuteľnosti – ide o zameranie, zakreslenie stavieb a ich fotodokumentáciu.

Podklady, ktoré dodáva objednávateľ zahrňujú najmä doklady preukazujúce vlastníctvo nehnuteľnosti (napr. výpis z listu vlastníctva, ak nie je dostupný na katastrálnom portály, prípadne geometrický plán), doklad o veku a účele využívania nehnuteľnosti (stavebné povolenie, kolaudačné rozhodnutie, užívacie povolenie,..) a iné doklady. Kópie (nie originály) týchto dokumentov sa do znaleckého posudku vložia ako jeho príloha a slúžia ako podklad pre výpočty uvedené v znaleckom posudku a taktiež na zabezpečenie preskúmateľnosti znaleckého posudku.

Z uvedeného je zrejmé, že podklady pre znalecký posudok sú rôzne a závisia od konkrétnej nehnuteľnosti. Objednávateľ je samozrejme po prvotnej informácii o predmete ohodnotenia informovaný o potrebných dokladoch, bez ktorých nie je možné posudok vyhotoviť. Znalec samozrejme nemôže donútiť objednávateľa, aby požadované podklady zabezpečil (napr. z finančných dôvodov, z časových dôvodov a pod.), ale bez niektorých podkladov znalecký posudok nemožno vypracovať. V doleuvedenom texte nájdete podklady, ktoré objednávateľ poskytuje znalcovi pre ohodnotenie bežných typov nehnuteľnosti:
znalecký posudok na byt a nebytový priestor,
znalecký posudok na rodinný dom, chatu, rekreačný dom, chalupu a pod.,
znalecký posudok na pozemok,
znalecký posudok na prevádzkové objekty, administratívne budovy, haly a pod.

Podklady pre znalecký posudok na byt a nebytový priestor

Bežný byt (nebytový priestor) v užívaní:
výpis z listu vlastníctva - získate na okresnom úrade (katastrálny odbor), prípadne je ho možné bezplatne stiahnuť a vytlačiť z katastrálneho portálu,
aktuálna kópia z katastrálnej mapy – v súčasnosti vie zabezpečiť znalec z katastrálneho portálu. Vo výnimočných prípadoch (keď nie je spracovaný digitálny podklad v aplikácii „kapra“) je nutné mapu zabezpečiť na okresnom úrade (katastrálny odbor),
doklad o veku bytového domu - za príslušný poplatok poskytuje správca bytového domu, prípadne obecný úrad. Ako doklad môže byť použitá aj zmluva (napr. kúpno-predajná, v ktorej je takýto údaj uvedený). V princípe ide o dokument, z ktorého je zrejmý dátum (rok), kedy bol postavený bytový dom, v ktorom sa hodnotený byt nachádza (pozor - nejde o dátum prevzatia bytu do užívania);
pôdorys bytu, resp. nebytového priestoru (ak je k dispozícii) - v prípade, že nie je k dispozícii, znalec vyhotoví zakreslenie a zameranie skutkového stavu s vyznačením skutočných rozmerov bytu,
v súčasnosti bankové inštitúcie požadujú pre znalecký posudok za účelom záložného práva aj doklad o nadobudnutí nehnuteľnosti (najmä kúpna zmluva, darovacia zmluva,..).

Rozostavaný byt (nebytový priestor):
výpis z listu vlastníctva - získate na okresnom úrade (katastrálny odbor), prípadne je ho možné bezplatne stiahnuť a vytlačiť z katastrálneho portálu,
aktuálna kópia z katastrálnej mapy – v súčasnosti vie zabezpečiť znalec z katastrálneho portálu. Vo výnimočných prípadoch (keď nie je spracovaný digitálny podklad v aplikácii „kapra“) je nutné mapu zabezpečiť na okresnom úrade (katastrálny odbor),
overený geometrický plán – ak nie je rozostavaný bytový dom evidovaný v katastrálnych údajoch. Geometrický plán vypracuje autorizovaný geodet na požiadanie, pričom je potrebné overenie geometrického plánu na okresnom úrade (katastrálny odbor);
stavebné povolenie - pre rozostavané stavby slúži ako doklad o vlastníctve a veku stavby - získate od stavebníka nehnuteľnosti,
nadobúdací doklad (zmluva o výstavbe, vstavbe, nadstavbe a pod.),
pôdorys bytu (nebytového priestoru) - u novostavieb by mal byť súčasťou projektovej dokumentácie.

Podklady pre znalecký posudok na rodinný dom, ROZOSTAVANÝ RODINNÝ DOM, chalupu, CHATU

Stavba (skolaudovaná), ktorá je už v užívaní:
výpis z listu vlastníctva - získate na okresnom úrade (katastrálny odbor), prípadne je ho možné bezplatne stiahnuť a vytlačiť z katastrálneho portálu,
aktuálna kópia z katastrálnej mapy – v súčasnosti vie zabezpečiť znalec z katastrálneho portálu. Vo výnimočných prípadoch (keď nie je spracovaný digitálny podklad v aplikácii „kapra“) je nutné mapu zabezpečiť na okresnom úrade (katastrálny odbor),
doklad o veku domu a účele (platí aj pre prístavby, nadstavby,..) - kolaudačné rozhodnutie, povolenie o užívaní stavby, potvrdenie obce a pod.. Ide o doklad, ktorým sa preukazuje dátum, kedy sa začala užívať nehnuteľnosť. Tento doklad získate z príslušného stavebného úradu, resp. obecného úradu, mestského
úradu, štátneho archívu (vystaví príslušný úrad na žiadosť majiteľa stavby). Vo výnimočných prípadoch možno použiť čestné prehlásenie o veku stavby;
pôdorysy podlaží (napr. projektová dokumentácia) - v prípade, že nie je k dispozícii, znalec vyhotoví zakreslenie skutkového stavu so zameraním skutočných rozmerov domu.

Pre rozostavanú stavbu (nezapísanú v katastri nehnuteľnosti, tzn. stavba nie je evidovaná na liste vlastníctva ani v katastrálnej mape), resp. stavbu skolaudovanú, ktorá sa pôdorysne rozširuje napr. formou prístavby a pod.):
výpis z listu vlastníctva - získate na okresnom úrade (katastrálny odbor), prípadne je ho možné bezplatne stiahnuť a vytlačiť z katastrálneho portálu,
aktuálna kópia z katastrálnej mapy – v súčasnosti vie zabezpečiť znalec z katastrálneho portálu. Vo výnimočných prípadoch (keď nie je spracovaný digitálny podklad v aplikácii „kapra“) je nutné mapu zabezpečiť na okresnom úrade (katastrálny odbor),
overený geometrický plán - vypracuje autorizovaný geodet, pričom je potrebné overenie geometrického plánu na katastrálnom odbore,
stavebné povolenie - pre rozostavané stavby slúži ako doklad o vlastníctve, účele a veku stavby,
projektová dokumentácia overená stavebným úradom - slúži na výpočet dokončenosti (rozostavanosti) stavby. V prípade, že nie je táto k dispozícii, a neexistuje iný doklad o plánovanom stavebno-technickom stave domu, objednávateľ poskytne znalcovi informácie o plánovanom stave (neoverená dokumentácia,
výpoveď objednávateľa). Znalec vyhotoví zakreslenie skutkového stavu so zameraním rozmerov domu.

Podklady pre znalecký posudok na pozemok

Podklady pre znalecký posudok na pozemok sú nasledujúce:
výpis z listu vlastníctva - získate na okresnom úrade (katastrálny odbor), prípadne je ho možné bezplatne stiahnuť a vytlačiť z katastrálneho portálu,
aktuálna kópia z katastrálnej mapy – v súčasnosti vie zabezpečiť znalec z katastrálneho portálu. Vo výnimočných prípadoch (keď nie je spracovaný digitálny podklad v aplikácii „kapra“) je nutné mapu zabezpečiť na okresnom úrade (katastrálny odbor);
overený geometrický plán - vypracuje autorizovaný geodet, pričom je potrebné overenie geometrického plánu na katastrálnom odbore,
územno-plánovacia informácia (ÚPI) - vyžaduje sa u poľnohospodárskych pozemkov, ktoré sa nachádzajú
mimo zastavaného územia obce a v budúcnosti majú byť zastavané (príklad ÚPI sa nachádza v tomto odkaze). Okrem použitia ÚPI je možné použiť územné rozhodnutie, stavebné povolenie, prípadne územný plán. Ide o dokumenty, ktoré vypovedajú o budúcom možnom využití pozemku. Poľnohospodárske pozemky ohodnocujú znalci z odboru Poľnohospodárstvo.

Podklady pre znalecký posudok na prevádzkové (podnikateľské) objekty

Podklady pre znalecký posudok na prevádzkové (podnikateľské) objekty:
výpis z listu vlastníctva - získate na okresnom úrade (katastrálny odbor), prípadne je ho možné bezplatne stiahnuť a vytlačiť z katastrálneho portálu,
aktuálna kópia z katastrálnej mapy – v súčasnosti vie zabezpečiť znalec z katastrálneho portálu. Vo výnimočných prípadoch (keď nie je spracovaný digitálny podklad v aplikácii „kapra“) je nutné mapu zabezpečiť na okresnom úrade (katastrálny odbor),
doklad o veku stavby a účele (platí aj pre prístavby, nadstavby,..) - kolaudačné rozhodnutie, povolenie o užívaní stavby, potvrdenie obce a pod.. Ide o doklad, ktorým sa preukazuje dátum, kedy sa začala užívať nehnuteľnosť. Tento doklad získate z príslušného stavebného úradu, resp. obecného úradu, mestského úradu, štátneho archívu (vystaví príslušný úrad na žiadosť majiteľa stavby);
pôdorysy podlaží (napr. projektová dokumentácia) - v prípade, že nie je k dispozícii, znalec vyhotoví zakreslenie skutkového stavu so zameraním skutočných rozmerov domu,
nájomné zmluvy - pre nehnuteľnosti schopné dosiahnuť výnos prenájmom,
výmer za daň z nehnuteľnosti - pre nehnuteľnosti schopné dosiahnuť výnos prenájmom,
zmluva na poistenie stavby - pre nehnuteľnosti schopné dosiahnuť výnos prenájmom,
ostatné zmluvy spojené s užívaním nehnuteľnosti - pre nehnuteľnosti schopné dosiahnuť výnos prenájmom (zmluva o zriadení vecného bremena, predkupného práva a ostatné.).

U tohto druhu stavieb sú podklady individuálne, preto je najvhodnejšie kontaktovať znalca.

OBHLIADKA NEHNUTEĽNOSTI

Pred vypracovaním každého znaleckého posudku je potrebné vykonať obhliadku nehnuteľnosti (tzv. miestne šetrenie), ktorá slúži na to, aby sa čo najdôveryhodnejšie zistili informácie o hodnotených nehnuteľnostiach. Pred vykonaním obhliadky si musí zadávateľ stanoviť rozsah hodnotených nehnuteľností. U bytov sa hodnotí spravidla byt s jeho príslušenstvom (napr. pivnica, parkovacie miesto patriacek bytu,..), u rodinných domov to býva obyvkle samotný rodinný dom, drobné stavby (ktoré tvoria príslušenstvo k rodinnému domu a nachádzajú sa na priľahlých pozemkoch), ostatné príslušenstvo (inžinierske siete, oplotenie, spevnené plochy,..) a okolité pozemky.

U stavieb, ktoré sa ohodnocujú pre účel záložného práva musia hodnotené nehnuteľnosti tvoriť užívania schopný celok, so zabezpečením prístupom a dostupnými inžinierskymi sieťami (z ohodnotenia napr. nemožno vyčleniť pozemok, cez ktorý sa pristupuje k hodnoteným nehnuteľnostiam a vlastní ho ten istý majiteľ rodinného domu). Problém môže vzniknúť pri vyňatí už založenej nehnuteľnosti zo záložného práva - je potrebné vyriešiť s bankou. Nie všetky nehnuteľnosti je možné pre účel vypracovania znaleckého posudku rozdeliť (napr. rodinný dom s 2 bytovými jednotkami, ktorý je evidovaný na liste vlastníctva ako rodinný dom a nie ako 2 samostatné bytové jednotky). Rozsah ohodnotenia teda neurčuje len samotnú hodnotu, ale obmedzuje aj vlastníka v ďalšom narábaní s nehnuteľnosťou. Taktiež ak sa na hodnotenej nehnuteľnosti nachádzajú vecné bremená (napr. právo doživotného bývania, právo prechodu a pod.), je nutné s týmito náležitosťami oboznámiť znalca. Banky neakceptujú všetky druhy vecných bremien. V prípade nejasností je vhodné rozsah ohodnotenia prekonzultovať s bankou a znalcom.

U stavieb, ktoré sa ohodnocujú pre účel vyporiadanie bezpodielového spoluvlastníctva manželov (tzv. BSM), podielového spoluvlastníctva, dedičstva a pod., je dôležité stanovenie dátumu, ku ktorému sa nehnuteľnosť ohodnocuje (po stavebnej-technickej, ale aj trhovej stránke). Dátum je určený spravidla verejnou listinou (napr. uznesením súdu), v prípade nejasností vám poradí váš právny zástupca. Taktiež rozsah hodnotenej nehnuteľnosti je špecifický (do úvahy sa neberú stavebné práce vykonané po konkrétnom dátume). V týchto prípadoch je potrebné zvoliť individuálny prístup.

Ako už bolo vyššie spomenuté na tejto stránke, na vypracovanie znaleckého posudku slúžia aj dokumenty, ktoré dodá zadávateľ znalcovi. Najvhodnejší čas na ich dodanie je práve obhliadka nehnuteľnosti, kedy je možné z predložených dokumentov zistiť základné informácie o hodnotených nehnuteľnostiach (dátum začiatku výstavby,..). Doklady je možné predložiť aj po obhliadke, avšak týmto krokom sa môže predĺžiť čas vypracovania znaleckého posudku.

Obhliadku je vhodné naplánovať tak, aby po jej vykonaní mohli plynulo pokračovať práce na znaleckom posudku. Napríklad nie je vhodné plánovať obhliadku rozostavaného domu 2 týždne dopredu, ak zadávateľ vie, že na dome sa budú prevádzať ďalšie stavebné práce. Stavebné práce vykonané na rozostavanom dome po obhliadke nemožno do posudku zahrnúť a bude nutné vykonať ďalšiu obhliadku, na ktorej sa zhotoví aktuálna fotodokumentácia (nie je možné ohodnotiť strechu, ktorá v čase obhliadky nebola zhotovená).

Bežná obhliadka pozostáva spravidla z troch častí. Na úvod sa urobí "dotazník", kedy sa čo najpodrobnejšie znalec oboznámi s históriou nehnuteľnosti, vykonanými modernizáciami, rekonštrukciami a pod. (najvhodnejší účastníci obhliadky sú miestni "pamätníci", ktorý priamo v hodnotenej nehnuteľnosti bývali, resp. ju postavili). Nasleduje fotodokumentácia interiéru a exteriéru (fotia sa aj sociálne zariadenia, kuchyňa, pivničné priestory), potom meranie rozmerov (u bytov interiéru - podlahovej plochy, u rodinných domov exteriéru - zastavanej plochy). K rodinným domom prislúcha aj ich príslušenstvo (vonkajšie úpravy ako ploty, prípojky inžinierskych sietí,..), ktoré sa obvykle zahŕňa do znaleckého posudku, tzn. obhliadka sa týka aj týchto stavieb. V zimnom období je vhodné odstrániť vrstvu snehu zakrývajúcu spevnené plochy a schodiská tak, aby bolo možné zmerať tieto vonkajšie úpravy. U bytov, ktoré majú pivnicu sa vykoná aj obhliadka pivnice. Znalec z odboru Stavebníctvo neohodnocuje zariadenie - nábytok (sedacia súprava, posteľ,..), ani elektroniku (televízor,..).