Znalecký posudok v odbore Stavebníctvo, v odvetví "Odhad hodnoty nehnuteľností" obvykle slúži na stanovenie všeobecnej hodnoty nehnuteľnosti a taktiež zdokumentovanie aktuálneho technického stavu nehnuteľnosti. Nie vždy je potrebné vypracovanie znaleckého posudku. V praxi to závisí od úkonu (účelu), ktorý potrebujete realizovať. Znalecký posudok slúži obvykle ako listinný podklad pre tento úkon. To znamená, že ak sa pre daný účel vyžaduje znalecký posudok, je nutné ho dať aj vypracovať. Ako jednoduchý príklad možno uviesť zriadenie záložného práva, ktoré si vyžaduje banka. Ako podklad pre tento účel (zriadenie záložného práva) banka vyžaduje znalecký posudok, v ktorom je stanovená všeobecná hodnota nehnuteľnosti, vyhotovený je popis nehnuteľnosti, spracovaná je fotodokumentácia, vypracovaný je nákres (posudok obsahuje aj ďalšie náležitosti). V praxi sa je možné stretnúť s množstvom úkonov, na ktoré je potrebné vypracovanie znaleckých posudkov.
Znalec - je fyzická alebo právnická osoba splnomocnená štátom na vykonávanie činnosti podľa Zákona o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch (Zákon č . 382/2004 Z.z. v znení neskorších predpisov). V prípade odhadu hodnoty nehnuteľnosti ľudia používajú pojem “súdny znalec“, „odhadca“ a podobne. Je potrebné pripomenúť, že súčasná legislatíva pozná už len pojem „znalec“, tzn. pojem „súdny znalec“ nie je úplne správny, keďže znalec vykonáva odbornú činnosť nie len pre potreby súdu a orgánov verejnej moci, ale aj pre potreby právnických a fyzických osôb.
Všeobecná hodnota - ide o hodnotu nehnuteľnosti, ktorú znalec stanovuje v znaleckom posudku. Táto hodnota by mala zodpovedať predajnej cene, ktorú možno dosiahnuť na voľnom trhu, keď predávajúci aj kupujúci konajú s patričnou opatrnosťou a informovanosťou, bez vedľajších pohnútok (zrýchlený predaj v časovej tiesni, predaj rodinným príslušníkom a pod.). Na všeobecnú hodnotu vplývajú mnohé faktory (najmä poloha nehnuteľnosti, technický stav nehnuteľnosti, vybavenie nehnuteľnosti, aktuálny stav na trhu s nehnuteľnosťami a pod.), ktoré znalec musí vo výpočte zohľadniť. Všeobecná hodnota nezahŕňa vplyv špecifických okolností (napr. predaj medzi rodinou, osobitný záujem kupujúceho, ktorý je ochotný zaplatiť vyššiu cenu, predaj pod časovou tiesňou a pod.). Niekedy sa medzi ľuďmi používa miesto pojmu „všeobecná hodnota“ nesprávny pojem „cena nehnuteľnosti“. Cenu nehnuteľnosti možno vyjadriť ako finančný objem, ktorý zaplatí kupujúci predávajúcemu za istú vec. Cena závisí od dohody medzi oboma stranami. Cena nehnuteľnosti môže byť rôzna, ale aj rovnaká ako jej hodnota. Na cenu nehnuteľnosti vplývajú mnohé faktory, ktoré sú často subjektívne a nie je možné ich zahrnúť do výpočtu všeobecnej hodnoty. Úlohou znalca pri stanovení všeobecnej hodnoty je byť nestranný a nezaujatý a znalecký posudok vyjadruje jeho odborný názor na predmetnú problematiku. Úlohou znalca je stanoviť všeobecnú hodnotu nehnuteľnosti, ktorú má táto v danom čase, mieste. Podrobný výpočet všeobecnej hodnoty je popísaný v znaleckom posudku. Tento však nemusí byť zrozumiteľný laickej verejnosti, keďže pri výkone svojej činnosti znalec používa množstvo informácií (technických, právnych) a postupov a ich celé obsiahnutie a popísanie v posudku by zabralo veľké množstvo času, posudok by bol vypracovaný nehospodárne a zbytočne by sa predražoval.
Znalecký posudok môže vypracovať znalec zapísaný v príslušnom odbore a odvetví v zozname znalcov vedenom Ministerstvom spravodlivosti SR (MS SR). Jeden znalec môže byť zapísaný súčasne vo viacerých odvetviach (napr. Pozemné stavby, Projektovanie, Odhad hodnoty stavebných prác).
Postup pre vypracovanie znaleckého posudku je nasledujúci:
zadávateľ si musí najskôr ujasniť, akú úlohu od znalca požaduje. Niekedy má vlastnú pohnútku (napr. zistiť, akú hodnotu má vlastný byt), inokedy iba tlmočí požiadavky druhých osôb (napr. právneho zástupcu, banky, notára). Je dôležité poznať presnú znaleckú úlohu a rozsah ohodnotenia (čo všetko sa zahrnie do znaleckého posudku).
pre vypracovanie posudku sú potrebné podklady (dokumenty), ktoré znalcovi slúžia ako podklad pre vypracovanie znaleckého posudku. Tieto podklady zabezpečuje prevažne objednávateľ posudku na vlastné náklady a budú mu po vypracovaní vrátené (znalec si vyhotoví kópie). Podklady sa líšia podľa typu nehnuteľnosti, spôsobu jej využitia, účelu posudku a pod. Bežné dokumenty, ktoré potrebujete pre vypracovanie znaleckého posudku sú uvedené na tejto stránke.
so znalcom sa dohodne dátum a čas obhliadky. Dĺžka obhliadky závisí od typu nehnuteľnosti a rozsahu nehnuteľnosti. Na obhliadke znalec zameria nehnuteľnosť s príslušenstvom (u rodinného domu napr. oplotenie, prípojky inžinierskych sietí,..) a vyhotoví technický popis nehnuteľnosti. Ďalej sa vyhotoví fotodokumentácia interiéru aj exteriéru stavby, ktorá bude taktiež tvoriť prílohu znaleckého posudku. Na obhliadke sa spravidla odovzdajú požadované dokumenty, ktoré zabezpečuje objednávateľ , tieto je možné samozrejme dodať aj neskôr, avšak tento postup predlžuje vypracovanie znaleckého posudku. Nehnuteľnosť sprístupňuje znalcovi spravidla jej vlastník, prípadne jeho zástupca. Znalecký posudok nemožno bez obhliadky nehnuteľnosti vypracovať. Ak vlastnia nehnuteľnosť viacerí spoluvlastníci (napr. rodinný dom s dvomi bytovými jednotkami), prístup musí byť zabezpečený k celej nehnuteľnosti, nie len jej časti. Ako znalec Vám na obhliadke prehliadnem celú nehnuteľnosť (tzn. všetky miestnosti), tzn. nevyhnem sa ani sociálnym zariadeniam, spálni a pod. Znalci sú zo zákona viazaní mlčanlivosťou, takže informácie o vašej nehnuteľnosti nie sú sprístupnené tretím osobám.
nasleduje fáza vypracovania znaleckého posudku. Doba vypracovania znaleckého posudku závisí od typu nehnuteľnosti a poskytnutých podkladov, v prípade ich absencie sa samozrejme doba vypracovania predlžuje.
posledná fáza je odovzdanie znaleckého posudku spolu s dokumentmi, ktoré objednávateľ znalcovi poskytol.
Znalecký posudok je platný pre dátum, ku ktorému bol posudok vyhotovený (v znaleckom posudku sú uvedené konkrétne dátumy, ku ktorým bol posudok vypracovaný). Znamená to, že závery znaleckého posudku (napr. stanovená všeobecná hodnota) nie je možné použiť pre preukázanie hodnoty nehnuteľnosti k inému dátumu. Stáva sa, že fyzické a právnické osoby akceptujú znalecký posudok 1 rok starý, inokedy im nestačí ani posudok starý 3 mesiace. Všeobecná hodnota uvedená v znaleckom posudku sa mení v závislosti od viacerých faktorov (situácia na trhu s nehnuteľnosťami, zmena technického stavu nehnuteľnosti, ..).
Štandardne sa znalecké posudky vypracovávajú vo viacerých vyhotoveniach, ktoré sú identické (zadávateľ obdrží napr. 3 identické znalecké posudky). Počet vyhotovení znaleckého posudku je uvedený na titulnej strane znaleckého úkonu. Môže sa stať, že časom vznikne potreba vypracovania kópie znaleckého posudku (zadávateľ "stratil" výtlačky, prípadne ich použil pre účel, pre ktorý boli zhotovené a nezostali mu výtlačky pre vlastnú potrebu). Znalec nemôže vyhotoviť nové výtlačky zo znaleckého úkonu, ktorý vyhotovil už v minulosti (nemôže sa zväčšiť počet výtlačkov znaleckého posudku).
Pod pojmom kópia (v súčasnosti sa používa pojem „rovnopis“) sa rozumie vyhotovenie kópie znaleckého úkonu, ktorá je však vedená ako nový znalecký úkon, tzn. titulná a záverečná strana (znalecká doložka) kópie vytvárajú akoby obálku, do ktorej je vložený starý znalecký posudok. Tzn. v roku 2020 sa môže zhotoviť kópia znaleckého posudku vypracovaného v roku 2010. Obsah kópie zhotovenej v r. 2020 je až na titulnú a záverečnú stranu totožný s obsahom pôvodného znaleckého posudku vypracovaného v r. 2010, z ktorého sa kópia vytvorila. Znamená to, že všetky údaje (hodnoty, údaje z katastra nehnuteľnosti, všetky dátumy, koeficienty,..) sú v kópii identické s pôvodným znaleckým posudkom a nemôžu sa meniť.
V praxi sa vyskytujú prípady, že zadávateľ po určitom čase (napr. 2 roky) potrebuje vypracovať nový znalecký posudok (napr. z r. 2018), keďže starý znalecký posudok nevyhovuje (je neaktuálny, prípadne mohlo dôjsť k zmenám technického stavu nehnuteľnosti formou rekonštrukcie a pod.). V tomto prípade sa nedá vypracovať kópia pôvodného znaleckého posudku s novými (aktuálnymi) dátumami, keďže kópia znaleckého posudku bude vždy len jeho identickou kópiou, bez možných zmien v texte (nie je to možné ani v prípade, ak závery pôvodného znaleckého posudku sú vyhovujúce). V týchto prípadoch je potrebné vypracovať nový znalecký posudok, tzn. je potrebné vyhotoviť novú fotodokumentáciu, ak došlo k stavebným zmenám na nehnuteľnosti je potrebné vyhotoviť nové zameranie, taktiež je potrebné preveriť údaje z katastra nehnuteľnosti (mohlo dôjsť k zmenám vlastníctva, mohli vzniknúť vecné bremená, zmeniť sa mohla forma prístupu, atď.), zapracovať posledné legislatívne zmeny, aktualizovať situáciu na realitnom trhu. V prípade výrazných zmien na hodnotenej nehnuteľnosti (napr. rozsiahla rekonštrukcia rodinného domu spojená s nadstavbou) je nutné zhotoviť kompletne nové popisy a výpočty.